Что такое земельный участок?

Понятие "земельный участок"

Земля является одним из наиболее распространенных и одновременно одним из наиболее ценных элементов окружающей среды. На протяжении всей истории человечества идет непрерывная борьба чуть ли не за каждый метр земли.
Повышенный интерес к земле объясняется тем, что без нее невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля является важнейшим природным ресурсом, источником существования.
С развитием цивилизации земля приобрела и экономическую ценность. Чем больше были земельные владения, тем больше власти становилось у их хозяина. Постепенно от завоевания земельных площадей человек перешел к мирным способам их получения.

Право собственности на землю, таким образом, считается одним из древнейших и главных прав человека. Для полной реализации этого права должна существовать возможность не только пользоваться земельным участком, но и передавать его своим детям либо другим лицам с целью получения взамен иного необходимого имущества, то есть осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение).


С правовой точки зрения земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой). Таким образом, земельный участок включает в себя почву, замкнутые водоемы, лес и растения (п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).


Недра по общему правилу являются собственностью государства и не относятся к земельному участку. Однако Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" в ст. 19 разрешает добычу общераспространенных полезных ископаемых владельцем или собственником земельного участка, если добыча осуществляется для личных нужд и глубина разработки не превышает 5 метров.

Характеристики, позволяющие индивидуально определить земельный участок, - это:
- кадастровый номер;
- размер и местоположение (адрес) земельного участка;
- целевое назначение;
- разрешенное использование;
- вид права;
- обременения земельного участка;
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Целевое назначение земельных участков предполагает отнесение последних к той или иной категории земель. ЗК РФ выделяет семь категорий земель. 
Разрешенное использование предполагает использование земельного участка с учетом установленных ограничений и правового режима. Выделяют следующие виды разрешенного использования: садоводство, дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство и другие.

Надо ли оформлять права на земельные участки?

Зачастую граждане и юридические лица не подозревают, что являются полноправными собственниками земельных участков. Перебрав старые документы, можно обнаружить свидетельство на землю, государственный акт, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом, и т.д.


Статьей 4
Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") установлена обязательная государственная регистрация права собственности и других вещных прав на земельные участки и сделок с ними.

Вместе с тем в ст. 6 данного Закона говорится о том, что возникшие до 31 января 1998 г. (до момента введения в действие названного Закона) права на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Свидетельства и государственные акты о праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, выданные до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными. Они имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданными после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Ранее возникшие права признаются таковыми, если они были оформлены в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. До введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав и сделок в отношении земельных участков входила в компетенцию Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству. Таким образом, граждане и юридические лица, имеющие документы на землю, датированные 17 февраля 1998 г. (18 февраля 1998 г. - дата принятия Постановления Правительства РФ "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и раньше, являются полноправными владельцами земельных участков, указанных в этих документах. Любое принуждение подтвердить, повторно зарегистрировать уже возникшее право является незаконным.

В том случае, если владелец изъявил желание подтвердить ранее возникшее право, ему необходимо получить кадастровый план земельного участка. Для этого оформляется землеустроительное (межевое, кадастровое) дело.
Необходимо подать в территориальное управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации (Роснедвижимость) заявление на выполнение кадастровой съемки. В заявлении указываются:

- фамилия, имя, отчество гражданина или наименование юридического лица, которые обращаются с заявлением;

- адрес места жительства гражданина или юридического лица (в случае, если юридический и фактический адреса юридического лица не совпадают, указывается первый);
- контактный телефон;
- местоположение (адрес), площадь земельного участка;
- фамилия, имя, отчество гражданина (наименование юридического лица) - владельца, пользователя и т.д. участка, а также правоустанавливающий документ, подтверждающий его права на данный земельный участок;
- кадастровый номер земельного участка, если таковой имеется;
- цель проведения кадастровой съемки (для оформления договора купли-продажи, дарения, мены, аренды, залога, регистрации участка и т.д.).
Заявление должно содержать просьбу о выполнении кадастровой съемки земельного участка, согласие оплатить расходы по выполнению данной работы: "Прошу предоставить кадастровый план земельного участка, содержащий сведения государственного земельного кадастра, необходимые для государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним...". В конце заявитель ставит дату и подпись.

К заявлению прилагаются следующие документы:
- акт установления и согласования границ земельного участка. Форма акта является типовой. Он должен быть подписан соседями (смежными землепользователями) по границе земельного участка, землеустроителем, проводившим работы по межеванию, и заверен печатью и подписью главы администрации района или председателем садоводческого товарищества, если участок находится в садоводческом товариществе. При наличии спора с соседями, а также в случае отказа в подписании должностными лицами акта установления и согласования границ заявитель имеет право обратиться в суд или передать спор на рассмотрение третейского суда (ст. 64 ЗК РФ);
- правоустанавливающий документ на земельный участок (если таковой имеется у заявителя) - свидетельство или государственный акт старого образца;
- копия постановления администрации или главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка или решения о его выделении.

Если на земельном участке имеется строение, то необходимо представить поэтажный план этого строения, оформленный в бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения объекта недвижимости.

Территориальное управление Роснедвижимости назначает землеустроителя - организацию, имеющую лицензию на проведение работ по межеванию земли. Землеустроитель выезжает на место и производит кадастровую съемку земельного участка. На основе данных кадастровой съемки составляется план (карта) земельного участка.


План земельного участка содержит следующую информацию:
местоположение, площадь, категорию земель, целевое назначение земельного участка, описание его границ, а также сведения о наличии или отсутствии ограничений, обременений земельного участка, сведения об объектах недвижимости на земельном участке.

Территориальное управление Роснедвижимости присваивает земельному участку кадастровый номер. На руки заявителю выдается уже готовый кадастровый план земельного участка.
После получения кадастрового плана владелец земельного участка обращается в территориальное управление Федеральной регистрационной службы Российской Федерации (Росрегистрации) по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Статья 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет регистрационный округ как территорию, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества. Регистрационные округа, как правило, совпадают с границами административно-территориальных единиц, т.е. городских, сельских поселений.

Заявитель обязан представить документ, удостоверяющий личность. Для граждан Российской Федерации таким документом является:
- паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан старше 14 лет);
- временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме N 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);
- удостоверение личности или военный билет военнослужащего;
- общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей);
- паспорт моряка.

Иностранные граждане и лица без гражданства представляют один из следующих документов:
- удостоверение беженца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы установленного образца с фотографией;
- свидетельство о рассмотрении ходатайства беженцем;
- вид на жительство (для лиц без гражданства);
- национальный паспорт иностранного гражданина;
- разрешение на временное проживание (для лиц без гражданства).

Юридические лица представляют свои учредительные документы (положение, устав, учредительный договор); свидетельство о государственной регистрации юридического лица; свидетельство о регистрации изменений, произошедших в учредительных документах с приложением самих этих изменений; свидетельство о постановке на налоговый учет; документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица действовать от имени последнего без доверенности, и другие документы в зависимости от специфики юридического лица, обращающегося за регистрацией.

Документом, подтверждающим полномочия руководителя юридического лица, могут быть:
- выписка из государственного реестра юридических лиц;
- выписка из протокола общего собрания учредителей (участников) об избрании;
- приказ о назначении;
- трудовой договор (контракт);
- доверенность (для руководителя филиала или подразделения).

Заявление от имени юридического лица может подать либо непосредственно руководитель, либо лицо, действующее на основании доверенности. Доверенность выдается организацией (предприятием, учреждением, органом государственной власти или местного самоуправления) в лице руководителя на представление интересов соответствующего юридического лица в территориальном управлении Роснедвижимости.

Сдача документов может происходить как на основании доверенности, составленной в простой письменной форме, так и на основании доверенности, удостоверенной нотариусом. Для получения документов необходима нотариально удостоверенная доверенность. Также получить документы может сам руководитель юридического лица.

Граждане-владельцы могут обращаться за государственной регистрацией лично либо через уполномоченное лицо. В последнем случае требуется оформление нотариально удостоверенной доверенности. При этом нотариальная форма доверенности обязательна как при подаче документов на регистрацию, так и при получении.
В доверенности необходимо четко, подробно описать полномочия доверенного лица, объекты недвижимости, в отношении которых оно наделено этими полномочиями, в каких органах данное лицо собирается представлять интересы доверителя, на каком праве доверитель желает оформить объекты недвижимости. Если доверитель состоит в зарегистрированном браке и имеет несовершеннолетних детей, то об этом следует упомянуть в доверенности.

Если правообладателями являются несовершеннолетние дети до 14 лет, то за них оформление документов на земельные

 участки осуществляют их законные представители (родители, опекуны) на основании свидетельства о рождении, удостоверения опекуна. Граждане, достигшие возраста 14 лет, обращаются в органы Росрегистрации лично.


Все перечисленные документы, кроме документов, удостоверяющих личность гражданина, представляются в подлинниках и копиях. Копии решений судов и органов государственной власти и местного самоуправления предоставляются в двух экземплярах. Естественно, необходимо приложить правоустанавливающие документы на землю и кадастровый план земельного участка (подлинники и копии).Когда правообладателем является недееспособное лицо, то от его имени действует опекун, который кроме опекунского удостоверения должен представить копию вступившего в законную силу решения суда о признании своего подопечного недееспособным и копию решения органов опеки и попечительства о назначении опекуна.

Не следует путать фактическое обладание земельным участком и ранее возникшее право, предполагающие наличие юридически правильно оформленного документа. Если на протяжении какого-то времени вы пользуетесь земельным участком, на который нет никаких правоустанавливающих документов, то вам следует обратиться в орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками (Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по управлению имуществом), с заявлением о предоставлении земельного участка на том или ином праве. Если вышеуказанный орган отказывает вам предоставить земельный участок, необходимо обратиться в суд для признания права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательской давности. В соответствии со ст. 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.