Как продать квартиру без посредников. Пошаговая инструкция.

Допустим, что вы решили продать свою квартиру и на вырученные деньги с доплатой приобрести другое жилье.
Допустим так же, что после продажи вам есть где жить, в противном случае пришлось бы совершать альтернативную сделку. А альтернативная сделка подразумевает продажу с одновременным подбором жилья и осуществление сделки купли-продажи в один день.
Рассмотрим вариант чистой продажи. В этом случае без риэлтора может обойтись любой человек, если он конечно не законченный лентяй. Из предыдущих статей вы уже должны знать, что сэкономите от 4 до 8% от стоимости продаваемой квартиры (комиссия риэлтору).

Этап первый – выставление на продажу.

          Первое, что вы должны сделать – определить стоимость вашего жилья. Для этого необходимо провести целенаправленное маркетинговое исследование, то есть исследовать рынок недвижимости. Думаете, это сложно? Попробуйте.
Можно посоветовать два основных ресурса, которыми необходимо пользоваться. Первый – это риэлторская база недвижимости, которой пользуются ВСЕ риэлторы и агентства недвижимости –http://kzn-dom.ru/ob_rielt

      Дополнительным ресурсом может быть база http://kzn-dom.ru/poiskob.

Итак. Заходите на сайт  kzn-dom.ru , задаете условия поиска (ваш район, кол-во комнат, площади, тип и этажность дома) и просматриваете объявления. База содержит объявления за последнюю неделю, поэтому вся информация актуальна. Найдите объявления, в которых содержится информация о квартирах, максимально похожих на вашу. Проследите закономерности (цена часто зависит от удаленности дома от метро, этажа, состояния (под отделку, ремонт и пр.) и определите разумную цену. Цена должна быть конкурентоспособной, нет смысла завышать ее, если вы не уверены в каких-либо характеристиках вашего жилья (например, эксклюзивная отделка или рядом находится городской парк). Учитывайте так же наличие консьержа и состояние подъезда, кол-во лифтов и тамбура.

Покупатели делятся на две группы: тех, кто покупает «стены» с целью сделать ремонт под себя и тех, кто хочет заехать в готовое жилье. Вопреки бытующему мнению о том, что состояние квартиры при продаже не имеет особого значения, качественный ремонт (особенно капитальный) значительно влияет на сроки продажи и цену. Можно с большой долей уверенности сказать, что стоимость ремонта при продаже квартиры реально «отбить».
В особой степени все вышесказанное относится к продаже однокомнатных квартир. Люди, покупающие однушки, как правило, не располагают огромными денежными средствами и хотели бы заселиться как можно скорее. Именно они и обращают внимание на состояние труб, проводки, стен и сантехники.
Продать «убитую» квартиру в старом панельном доме, если у нее нет никаких других преимуществ по цене выше средней рыночной – практически невозможно. Поэтому адекватно оценивайте ее стоимость. Капитальный ремонт с отделкой «эконом» нынче обходится примерно в полмиллиона рублей. Учитывайте эту сумму – если вы сделаете ремонт, то можете поднять цену даже больше чем на полмиллиона, если ремонта нет, скостите хотя бы тысяч на триста.
Определите самую высокую (разумную) из возможных цену и самую низкую (ниже которой вы не готовы опускаться. И выставляйте квартиру по самой высокой, тогда вы сможете оценить реакцию покупателей. И если звонков не будет, через определенное время снижайте. Так делают все. Или почти все. Потому что есть люди, которым нужно продать квартиру срочно (и они сразу ставят реальную цену без торга), а есть люди, которым «не горит», эти последние могут годами вывешивать свое объявление.
После того, как вы определите стоимость своего жилья, не поленитесь и сделайте фотографии. Сфотографируйте комнату, кухню и санузел при хорошем освещении. Фотографии должны быть качественными, в квартире на момент съемки должен быть идеальный порядок. Объявления с фотографиями в первую очередь привлекают внимание покупателей, у них создается в голове определенный образ и преждевременное положительное представление о вашей квартире.
Затем вы можете разместить свое объявление, где подробно укажете все необходимые характеристики. Заполняйте все необходимые поля, дабы отсечь звонки «из любопытства», ибо звонков с уточнениями характеристик (если таковых нет в объявлении) будет много.
Вам обязательно будут звонить посредники, и узнав о том, что вы являетесь хозяином продаваемой квартиры, начнут склонять вас к сотрудничеству. Смело отказывайтесь, говорите, что у вас есть риэлтор. На вопросы – почему продаете сами, не отвечайте, или отвечайте, что вам так удобнее, потому что звонки под контролем. Никакой другой риэлтор при продаже не сделает ничего иного – все они так же размещают объявления в базах недвижимости.

Этап второй – показы.
В ответ на ваше объявление откликнутся как риэлторы, так и частные лица, которые хотят приобрести квартиру самостоятельно. Для продавца в данном случае не играет особой роли с кем работать. Риэлтор потенциальных покупателей может облегчить процесс на этапе проверки документов (он сам проверит пакет документов на квартиру, осуществит проверку вашей квартиры на юридическую чистоту, вам не нужно будет особенно напрягаться для того, чтобы убедить покупателей в том, что ваша квартира чистая) и на этапе сделки (он объяснит покупателям что и когда нужно сделать, какие документы подписать, в какой момент передать деньги и т.д.).
Сбор необходимых документов для продажи можно осуществить и заранее, а можно на этапе продажи. Дело в том, что у некоторых документов существует «срок годности», и оформляя их заранее вы рискуете тем, что если продажа затянется, придется оформлять их заново. О том, какие документы нужны для продажи вы прочтете в отдельной статье.
Имейте в виду, что юридически свободная квартира (квартира, в которой никто не прописан) имеет преимущество, так как люди не хотят приобретать жилье вместе с прописанными людьми (при альтернативных сделках такое случается часто). Поэтому если вам есть куда выписаться временно – выписывайтесь, это сыграет вам на руку. Юридически свободная, не обремененная, более трех лет в собственности квартира – идеальный вариант для покупателей.
Итак, начали поступать звонки. Будьте предельно любезны, внимательны и терпеливы, так как вам придется отвечать на одни и те же вопросы по нескольку раз в день. Старайтесь организовывать просмотры так, чтобы было удобно вам. Для этого заведите ежедневник, распределяйте время (на каждого уходит примерно минут 15). Обычно люди смотрят квартиры по будням в вечернее время, после работы. Записывайте телефоны тех, с кем договариваетесь о встрече, за час до назначенного времени перезвоните и уточните – ничего ли не изменилось в планах. Ибо бывают случаи, когда покупатели (особенно если они без риэлтора) просто забывают о встрече, или находят другой вариант и не считают нужным сообщить об этом тому, с кем договорились раньше. Если вы живете в продаваемой квартире, то просто прождете зря, а если приедете на показ через всю Москву и не встретитесь с покупателем – стопроцентно потеряете не только время, но и нервы испортите. Если у покупателей есть риэлтор, то он о встрече, конечно, не забудет, в крайнем случае риэлтор перезвонит и сообщит о переносе встречи или об отказе от осмотра.
Во время показа имейте под рукой копии или оригиналы правоустанавливающих документов (оригиналы лучше все-таки показывать на встрече, когда покупатель уже определился и готов внести аванс), а так же экспликацию и кадастровый паспорт. Покупатели, если заинтересуются квартирой, обязательно захотят их изучить.
Во время просмотра нужно не только отвечать на вопросы, но и задавать свои вопросы. Как продавцу, вам важно знать какая ситуация возникла у потенциальных покупателей. Ведь эти люди также могут продавать свою квартиру, быть при этом «альтернативщиками» или иметь свободные деньги на руках, что конечно более предпочтительно. Сейчас на рынке недвижимости появилось значительное количество покупателей-ипотечников, им будет посвящен отдельный материал, но в целом их пугаться не стоит. В случае с ипотечниками вы должны понимать, что квартиру продаете конкретному лицу, но в дальнейшем она будет под обременением у банка, а значит именно банк будет проверять продавца, документы и квартиру на чистоту.
В идеале вам нужен покупатель с деньгами на руках, но таких людей на рынке очень мало. И такие покупатели имеют огромное преимущество перед другими, в некоторых случаях они даже могут диктовать свои условия. Но продавая свою квартиру как свободную (без альтернативы) вы имеете все шансы найти такого покупателя, потому как он в свою очередь будет искать свободную квартиру. Кстати, в кругу риэлторов таких покупателей принято «носить на руках», т.к. только они могут замкнуть цепочку из альтернативных квартир (иногда выстраиваются цепочки из 10-15 квартир).
Поэтому если к вам пришел покупатель с деньгами, советуем быть с ним поласковее, и быть может даже имеет смысл пойти на торг.
Если на первом этапе вы все сделаете правильно, то через какое-то время (от одной до трех недель) появится заинтересованное в покупке лицо. И вот тогда вам понадобятся оригиналы документов и ксерокопия вашего паспорта, а так же форма авансового договора или договора о задатке (смотри на сайте в разделе «Документы»).
Одно важное отступление: необходимо знать разницу между понятиями «аванс» и «задаток». В подавляющем большинстве продавцы принимают авансы и избегают задатков, потому как последние возлагают на них более серьезные обязательства.
Итак:
«Аванс (франц. avance) - платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, поэтому в случае неисполнения договора, по которому был внесен аванс, он подлежит возврату…». Здесь можно уточнить, что аванс скорее необходим покупателю, чтобы подтвердить свое намерение купить квартиру. После внесения аванса продавец не имеет права продать квартиру третьему лицу (такой пункт желательно предусмотреть в договоре) и может быть спокоен относительно намерения покупателя. Если покупатель по каким-то причинам передумает, аванс не возвращается, что также должно быть прописано в договоре.
Если после внесения аванса передумал продавец, то он может просто вернуть деньги несостоявшимся покупателям без объяснения причин, если в договоре не предусмотрены иные условия.
«Зада́ток - некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счет исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору». В случае принятия задатка, продавец не имеет права отказаться от продажи квартиры и если все же передумает, то должен будет вернуть задаток в двойном размере, как бы выплачивая штраф со своей стороны.
Если вы являетесь продавцом, то лучше принимать аванс, если же являетесь покупателем, то лучше вносить задаток. Вот такая забавная особенность, которую обязательно нужно знать.

Этап третий -выход на сделку

Итак, наступил день проведения сделки. Заранее вы вместе с покупателем должны определить отделение банка, в котором намереваетесь совершить сделку.
В назначенное время вы должны явиться в банк, чтобы подписать договор купли-продажи. До того, как он будет подписан, необходимо заключить договор о предоставлении в аренду индивидуального банковского сейфа (у каждого банка свои расценки, об этом следует осведомиться заблаговременно), его подписывают продавец, покупатель и представитель банка. Все расходы по покупке квартиры по сложившейся практике берет на себя покупатель.
После тщательной проверки документов и текста договора купли-продажи, можно подписать договор купли-продажи. После этого покупатель и продавец отправляются в хранилище банка, где в присутствии продавца, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Перед этим, разумеется, продавцу необходимо удостоверится в том, что деньги не фальшивые и заказать вместе с пересчетом их проверку. Ее стоимость обычно составляет от 1500 до 2500 тыс. рублей.
В договоре с банком указывается документ, который должен предоставить продавец, чтобы забрать деньги. Обычно это зарегистрированный договор купли-продажи и копия нового свидетельства о собственности на имя покупателя. В том случае, если сделка регистрацию не проходит по каким-то причинам, деньги забирает покупатель (об этом тоже делается пометка в договоре с банком на ответственное сейфовое хранение).
После закладки денег три экземпляра договора купли-продажи должны быть направлены на государственную регистрацию в регистрационную палату. Сроки регистрации с лета 2010 г. сокращены до двух недель и не должны их превышать. Но нередко требуются дополнительные расходы на регистрацию, помимо основных пошлин, это тоже стоит учитывать (регистрацию так же оплачивает покупатель).
Когда документы будут готовы, покупатель вашей квартиры получит на руки свидетельство о регистрации и договор купли-продажи с отметкой о том, что он был зарегистрирован, а вы – договор и копию свидетельства.

Источники:

1. antimakler.ru

2. http://kzn-dom.ru/content/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%B1%D0%B5%D0%B7-%D0%BF%D0%BE%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2-%D0%BF%D0%BE%D1%88%D0%B0%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F-%D0%B8%D0%BD%D1%81%D1%82%D1%80%D1%83%D0%BA%D1%86%D0%B8%D1%8F