Риски при покупке квартиры в новостройках

На что необходимо обратить внимание инвестору, прежде чем принимать участие в долевом строительстве. 
Возможные риски при покупке квартир на первичном рынке жилья.

Защитит ли нас Закон о долевом строительстве 

При покупке квартир на первичном рынке жилья будущих новоселов могут ожидать не только приятные сюрпризы, но и всевозможные риски.

Казалось бы, принятый российским правительством Закон о долевом строительстве должен полностью обезопасить россиян от недобросовестных застройщиков. К сожалению, не все так безоблачно в действительности. Новые правилаоказались настолько обременительны для строительных фирм, что девелоперы уже начали всеми правдами и неправдами искать возможности как их обойти.

Одна из таких лазеек, когда долевое строительство старательно маскируют под куплю-продажу товара, который планируется произвести через определенный отрезок времен (т.е. квартиры в новостройках). При проведении подобных сделок возникают дополнительные траты, такие как налог на имущество фирмы-продавца и налог на добавленную стоимость (он равняется 18% от стоимости жилья). В результате все эти траты перекладываются на покупателей, увеличивая стоимость жилья. Подобного рода затраты включаются в цену квартиры и в итоге покупателям придется погашать их за свой счет.

Учтите, что еще довольно долгое время будут считаться действительными некоторые строительно-инвестиционные проекты, которые пока не попадают под действие вышедшего закона. Дело в том, что данный закон в настоящее время не касается тех строительных объектов, разрешение на возведение которых было получено до момента вступления в силу вышедшего постановления, т.е. до 1 апреля 2009 года. Поэтому и действие этого постановления на такие объекты не распространяется. В связи с этим надо быть готовым к возможным рискам. Как сообщают риэлторы, у 30% застройщиков есть проблемы с документами, в связи с чем риски при покупке квартиры в новостройках неизбежны.

В какие же хитро расставленные капканы может угодить неопытный инвестор?

Капкан «Разорванный круг»

По разным причинам фирмы-застройщики не хотят заключать прямой договор с потенциальным покупателем, собирающимся внести деньги на начальном этапе строительства жилья. В результате всяческих ухищрений может быть выстроена длинная цепочка: деньги инвестор перечисляете одной компании, та — следующей, дом строит совсем другая и т. п.

При задействовании такой схемы может возникнуть следующая проблема: фирмы (иногда специально для афер создаются компании-однодневки), собрав деньги с граждан, расторгают договоры друг с другом. Цепочка разрывается, в результате чего больше всех страдает частный инвестор: компания, занимающаяся строительством дома, заявляет, что она никакого договора с гражданином не подписывала, поэтому все требования передать ему квартиру являются неправомерными. В результате квадратные метры, за которые было заплачено на нулевом этапе строительства, перепродаются другим новоселам.

Самостоятельно вникнуть во все юридические и финансовые связи компаний, участвующих в реализации инвестиционного проекта и понять, где возможен подвох, без опыта практически невозможно. Если вас все-таки привлекли квартиры в таком закрученном инвестиционном проекте, то проконсультируйтесь с юристом, специализирующемся на недвижимости. Помните о том, что слишком рискованно поддаваться соблазну включаться в долевое строительство без проведения серьезной правовой экспертизы.

Капкан «Страховка за ваш счет»

Зачастую компания-застройщик применяет такой прием (занижение настоящей стоимости жилья) для снижения своих издержек, к которым можно отнести обязательства вовремя выплачивать государству налоги. С этой целью в договоре с покупателем-инвестором указывается не полная стоимость жилья, а частичная, – к примеру, 55-60% от
реальной стоимости будущей квартиры. Оставшуюся часть платы (40%) предлагается вносить по другим схемам, как вариант, она может пройти под видом страховых взносов.

К каким рискам при заключении подобного договора вы должны быть готовы?

В случае если в дальнейшем по каким-то причинам вы захотите расторгнуть со строительной компанией договор (к примеру, когда строительство дома окажется замороженным), вы получите лишь сумму, указанную в документах – всего 55%. Оставшиеся 45% у вас будет шанс увидеть только в том случае, если расторжение договора входит в число страховых случаев.

Если подобный пункт в договор страхования не внесен, то решительно отказывайтесь от подобного варианта оформления документов. Юристы настоятельно советуют заключать «чистые» договора с девелоперскими компаниями, настаивать на том, чтобы вся сумма вашего вклада была оформлена как взнос на строительство жилья.

Капкан «Три кита»

Обратите внимание, чтобы в договоре между вами и строительной организацией (или любым другим участником долевого строительства) в обязательном порядке присутствовали «три кита»: был назван объект строительства, сроки, в которые он должен быть построен, и ответственности сторон.

Убедитесь, что в договоре назван срок передачи готовой квартиры покупателю. Строительные фирмы без проблем вносят в договор и пункт, в котором оговаривается выплата неустойки за просрочку завершения строительства объекта. Но и тут все не так просто: иногда вносится уточнение, на которое мало кто обращает внимание – ответственность компания готова нести только в том случае, когда сдача дома затягивается по вине строителей. Уловка здесь прячется в следующем: часто дом по разным причинам не принимает Госкомиссия. Ссылаясь на бюрократические задержки, строительная фирма таким образом подстраховывается от необходимости выплачивать просрочку: ведь это происходит, якобы, не по его вине.

Если заинтересовавший вас объект не попадает под действие нового закона «О долевом строительстве», то не попадайтесь на такую уловку при подписании договора. Применить подобную хитрость в будущем застройщики не смогут: в связи с принятым законом ответственность за просрочку будет наступать в обязательном порядке вне зависимости от причин.

Капкан «Короткие формулировки»

Обратите внимание на то, что объект договора между вами и строительной компанией должен быть описан как можно более подробно, чтобы не было ни каких недоговоренностей: указан номер подъезда, этаж, на котором будет находиться квартира, ее номер, площадь, количество комнат.

Короткие описания типа «двухкомнатная квартира» в лучшем случае могут обернуться курьезом, когда семья вселяется в чужую квартиру и делает там дорогой ремонт, а в худшем – возможным конфликтом с застройщиком (к примеру, замораживание строительства), и ваш иск в суд может быть отклонен из-за неопределенности объекта.

Капкан «Земля под домом»

У компании-застройщика должно быть право на землю, на которой осуществляется строительство, оформленное в установленном законом порядке или земля должна быть взята в долгосрочную аренду.

На что необходимо обратить внимание:

Капкан «Регистрация прав»

Регистрировать ваши права на квартиру фирма-застройщик не обязана. Но зачастую работники фирмы берут на себя обязательства (за дополнительную плату) по оформлению права собственности новоселов. Бывают случаи, когда фирма по разным причинам задерживает регистрацию прав на жилье, хотя дом уже принят Госкомиссией. Чем может
обернуться для владельцев жилья отсутствие свидетельства о праве собственности? Дело в том, что без него невозможно зарегистрироваться (прописаться) на купленной жилплощади.

В этом случае рассчитывать на новый закон о долевом строительстве не приходится. Дело в том, что оформление права собственности считается дополнительной услугой, поэтому ответственность за просрочку не предусмотрена. По правилам, задача застройщика считается полностью выполненной после подписания акта сдачи-приемки готового жилья.

Если у вас есть возможность и свободное время, то стоит попробовать самостоятельно оформить право собственности на жилье в федеральной регистрационной службе, даже если вы раньше заключили договор со строительной компанией. Застройщик должен вернуть плату за нереализованную услугу и выдать вам акт сдачи-приемки квартиры.

Если время терпит, то регистрацию в ФРС можно отложить. Возьмите инвестиционный договор и акт сдачи-приемки жилья и отправляйтесь с ними в паспортный стол. По закону перечисленных документов вполне достаточно для регистрации (прописки) по месту жительства.

Капкан «А проект еще не готов»

Требуйте, чтобы компания-застройщик выдала вам на руки проект строительства. Помните о том, что при описании вашего будущего жилья необходима ссылка на этот проект.

Великолепно, когда на момент заключения договора уже имеется готовый проект и план объекта дается с ссылкой на него. В этом случае застройщик лишится возможности продать вам квартиру меньшей площади или другой планировки, объяснив свое решение изменением архитектурного проекта здания.

Подобная ситуация может возникнуть в том случае, когда вы вступаете в долевое строительство на стадии неподготовленной проектно-технической документации.

Новый закон о долевом строительстве полностью страхует от возможности попадания в подобную ситуацию: по нему застройщики имеют право использовать денежные вложения инвесторов-покупателей жилья только после полного утверждения проекта. Но многие из сегодняшних новостроек под этот закон не попадают из-за того, что компания, ведущая строительство, успела оформить разрешение на застройку до 1 апреля 2009 года.

Поэтому будьте бдительны!

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)

Источник: http://mestopodsolntsem.ru/zakonodatelstvo/riski-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojkax/zakon-o-dolevom-stroitelstve-1/